土地に建物を建てる場合、原則として建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければなりません。
これが建築基準法第43条の「接道義務」です。
ところが実際の土地を調査していると、
「目の前に道はあるのに、建築基準法上の道路ではない」
「道路と敷地の間に水路がある」
「農道や里道にしか接していない」
といった土地も少なくありません。
このような敷地でも、一定の安全性が確保できる場合には、建築基準法第43条第2項の特例によって建築できる可能性があります。
今回は、特に分かりにくい「第1号認定」と「第2号許可」の違い、さらに東広島市でよく見られる「敷地と道路の間に水路がある場合」について解説します。
※「建築基準法第43条」と「都市計画法第43条」はまったく別の制度です。市街化調整区域などで問題となる都市計画法43条許可とは区別して考える必要があります。
43条2項「1号認定」と「2号許可」の最大の違い
大きな違いは「建築審査会の同意が必要かどうか」です。
| 項目 | 第1号（認定） | 第2号（許可） |
|---|---|---|
| 手続き | 特定行政庁による認定 | 特定行政庁による許可 |
| 建築審査会の同意 | 不要 | 原則必要 |
| 判断 | 省令・自治体の認定基準に沿って判断 | 交通・安全・防火・衛生上支障がないか個別に判断 |
| 対象 | 用途・規模など一定の条件あり | 1号認定で扱えないケースも対象になり得る |
| 手続き | 比較的簡素 | より慎重な審査が必要 |
つまり、一定の定型的な条件に該当するものを「1号認定」、そこから外れるものについて個別に安全性等を審査するのが「2号許可」と考えると分かりやすいでしょう。
国土交通省も、43条2項1号について「利用者が少数である用途・規模のもの」を対象とした認定制度として整理しています。
以前より1号認定の対象が広がっています
ここは注意したいポイントです。
以前の43条2項1号認定は「小規模な一戸建て住宅」というイメージが強かったのですが、現在は制度が拡充されています。
東広島市の現行の認定基準では、例えば公共の用に供する幅員4m以上の道に接する場合、
- 道に2m以上接していること
- 一定の用途制限を満たすこと
- 延べ面積が500㎡以内であること
- 容積率や道路斜線などの基準を満たすこと
- 雨水・汚水の排水処理が適切に計画されていること
などが認定基準として定められています。
そのため、「一戸建て住宅なら1号、アパートや店舗なら必ず2号」と単純に分けることはできません。
建物の用途だけではなく、前面の道の状況、敷地との接続方法、建物の規模などを総合的に確認する必要があります。
道路と敷地の間に水路がある場合はどうなる？
東広島市周辺では、道路と宅地との間に水路がある土地をよく見かけます。
この場合、敷地と道路との間に水路が存在するため、そのままでは通常の接道として判断できないケースがあります。
そこで重要になるのが、水路を横断する「橋」や「通路」です。
東広島市の43条2項1号認定基準では、敷地と道路の間に河川等がある場合について、
「敷地と道路との間に有効幅員2m以上の通路が確保でき、通路によって避難・通行上支障がないこと」
などを条件として、1号認定の対象となる基準が設けられています。
つまり、
水路がある＝必ず2号許可
ではありません。
水路をまたぐ安全な通路が確保でき、建築物の用途や規模などが認定基準に適合すれば、「1号認定」で進められる可能性があります。
水路に橋を架けるには別の許可が必要
ここでもう一つ重要なのが、水路の管理です。
43条の認定が受けられるからといって、自由に水路へ橋を架けてよいわけではありません。
東広島市が管理する河川・水路を継続的に使用したり、水路部分に工作物を設置したりする場合には、河川占用などの許可が必要になることがあります。
したがって、水路をまたいで建築する場合、
① 建築基準法43条の接道の問題
と
② 水路に橋・通路を設置するための占用等の問題
を分けて確認する必要があります。
この2つを同時に検討することが重要です。
1号認定で難しい場合は2号許可を検討
敷地や建築計画が1号認定の基準に該当しないからといって、直ちに「建築できない」と決まるわけではありません。
建築基準法43条2項2号では、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと判断し、建築審査会の同意を得た場合に許可できる制度があります。
そのため、
「1号認定に該当するか」
↓
「該当しなければ2号許可の可能性があるか」
という順番で検討することが大切です。
東広島市での申請は、まず事前協議から
東広島市では、1号認定・2号許可ともに、いきなり本申請をするのではなく、まず建築指導課との事前協議を行います。
付近見取図、配置図、平面図、公図の写しなどを準備して、対象となる土地がどの基準に該当するのか確認します。
2026年8月現在、東広島市の申請手数料は、
- 43条2項1号認定：27,000円
- 43条2項2号許可：33,000円
となっています。
水路がある場合には、あわせて水路の管理者と占用・工事について協議しておくと、その後の計画が進めやすくなります。
まとめ
建築基準法43条2項のポイントは、「道路に直接接していないから建築できない」とすぐに判断しないことです。
特に東広島市では、農道、里道、水路などが関係する敷地が多く、現地の状況によって判断が変わります。
水路を挟んで道路がある場合でも、有効幅員2m以上の安全な通路を確保することで、43条2項1号認定を利用できる可能性があります。
一方、1号認定の基準から外れる場合でも、2号許可によって建築できる可能性があります。
土地を購入する前や住宅の計画を始める前に、
「前面道路は建築基準法上の道路なのか」
「水路や里道が介在していないか」
「43条1号認定で対応できるのか、それとも2号許可が必要なのか」
を調査しておくことが非常に重要です。
弊社では、東広島市を中心に、土地の測量だけでなく、道路・水路の状況確認や建築・開発に関係する各種調査についても対応しています。
土地の接道条件や水路についてお困りの場合は、お気軽にご相談ください。