古民家で飲食店を開きたい！

東広島市の市街化調整区域で古民家を購入したけど飲食店ができないといわれた。と相談を受けました。

結論からお伝えすると、購入した古民家に実際に「居住」し、その一部（1/2以下）を飲食店とする「店舗兼用住宅」にするのであれば、開業できる可能性があります！

なぜ「できない」と言われてしまったのか、その理由を整理したうえで、東広島市で飲食店を開業するために必要なアプローチと具体的な申請手続きについて分かりやすく解説します。

1. 「既存建物の1/2以下なら店舗として利用できませんか？」の真実

床面積が「1/2以下なら……」というお話は、東広島市の都市計画法に基づく「開発審査会提案基準第21号（地域振興や移住・定住促進を目的とした、空家住宅の利活用に係る用途変更に関する基準）」に由来している可能性が非常に高いです。

この基準には、以下の重要なルールがあります。

【東広島市 提案基準第21号の要件（一部抜粋）】

変更後の建物が、以下のいずれかに該当すること。

• 住宅であって、そこに居住する者が店舗や飲食店を兼用・併用するもののうち、延べ面積の1/2以上を居住の用に供するもの。

つまり、「延べ面積の1/2以上を自宅（居住スペース）とし、残りの1/2以下を飲食店とする店舗兼用住宅」にするのであれば、用途変更が認められる仕組みになっています。

なぜ飲食店をすることが難しいのか？

以下の2つの誤解やハードルがあったと考えられます。

• 「自分は住まず、店舗専用（100%店舗）」にしようとした自分は別の場所に住み、購入した古民家を丸ごと飲食店にする（あるいは誰も住まない状態で半分だけ店舗にする）計画だった場合、この基準は適用されず、原則として「不許可（できない）」となります。
• 建築基準法と都市計画法の混同建築基準法では、住宅から飲食店への用途変更の面積が「200㎡以下」であれば建築確認申請の手続きは不要ですが、これはあくまで「建築基準法上の手続き」の話です。市街化調整区域では、1㎡であっても用途変更には都市計画法上の許可（第43条許可）が絶対に必要です。 この都市計画法の壁があるため、不動産業者や役所から「調整区域だから原則できない」と一蹴されてしまった可能性があります。

2. 提案基準第21号を利用するためにクリアすべき条件

東広島市の「提案基準第21号」を使って飲食店（店舗兼用住宅）を開業するには、以下の条件をすべてクリアする必要があります。

1. 事業者が実際にそこに住むこと店舗スペースは建物全体の延べ床面積の1/2以下（かつ、住宅部分が1/2以上）で計画しなければなりません。
2. 古民家が「適法」に建てられたものであること東広島市が市街化調整区域に指定した日（「線引き」と言い、昭和48年等の古い時代です）よりも前から適法に建っていた住宅である必要があります。古い建物の場合、確認済証がないことが多いですが、固定資産税の課税証明書や古い登記簿で「線引き前から住宅として存在していたこと」を証明できればクリアできます。
3. 「やむを得ない事情」で空き家になった住宅であること前所有者の死亡、離婚、転勤、破産などの理由で、継続して使用できなくなって空き家になった物件である必要があります。
4. 安全な道路に接していること建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）にしっかり接道している必要があります。

3. 飲食店開業までに必要な申請ステップ

具体的に開業へと進めるための申請手順は以下の通りです。

STEP 1：東広島市役所への事前相談

まずは「購入した古民家が、提案基準第21号に該当するか」を確認するため、東広島市の都市計画課（開発指導課）へ相談に行きます。

持参するもの：

• 建物の登記簿謄本、公図
• 昭和48年（線引き前）から建っていることが分かる課税証明書など
• 建物の現在の図面（あれば）

ここで「この物件なら基準第21号が使えそうだ」という見通し（事前協議）を立てます。

STEP 2：都市計画法第43条に基づく「建築許可（用途変更）」申請

物件が要件を満たしていることが確認できたら、設計事務所などを通じて以下の申請を行います。

• 用途変更許可申請書（都市計画法第43条）
• 添付書類：店舗兼用住宅の図面（居住部分が1/2以上、店舗部分が1/2以下であることを証明する図面）、事業計画書など。

STEP 3：建築基準法への適合（確認申請または改修）

• 用途変更の面積が200㎡を超える場合：建築基準法に基づく「用途変更の建築確認申請」が必要です。
• 用途変更の面積が200㎡以下の場合：確認申請自体は不要ですが、飲食店として必要な「防火壁の設置」「内装の制限（火気使用室の不燃化）」「シックハウス対策」など、建築基準法が定める技術基準はすべて満たす必要があります。 建築士と相談しながら、法適合するリフォーム工事を行います。
• 広島県西部東　康成環境事務所へ飲食店営業許可をとります。衛生面の許可です。
• 東広島市消防局　建築基準法の消防基準などの指導を受けます。
• 東広島市開発指導課　都市計画法43条申請をします。

STEP 4：保健所の「飲食店営業許可」申請

店舗の改修工事が完了したら、東広島市を管轄する西部東厚生環境事務所（保健所）に食品衛生法に基づく飲食店営業許可を申請し、実地検査を受けて合格すれば、晴れて開業となります。

開業後

先は長いですが、市街化調整区域で古民家であれば店舗の雰囲気いいし、駐車場もとれるし街中で開業するに比べて安価で開業できます。

差別化も図りやすいです。商品の値段も価格より、ボリュームを増やす方向がいいと思います。

インスタ映えするアウトドアのオブジェなどもつくってみると面白いかもしれませんね。

頑張ってくださいね。

では、また