こんにちは、トクハラです。
先日相続税が課税される地主から相談を受けました。
国道沿いの一等地は売り払ってしまいその奥の土地の相談でした。他にもたくさん土地を持っておられました。
国道沿いの土地にテナント建築しておけば相続税払わなくても良かったのに、、、
とは思いましたが地主様はアパート業者から提案を受けたようですがリスクが大きいと感じたようです。それで国道沿いの一番良い土地を戸建て住宅用地として売り飛ばしてしまいました。いずれにしても相続が開始してしまえばどうしようもありません。
このようなことからまだ生存しているうちに相談してくれたほうが絶対に良いです。
ただやはり亡くなること前提で親族で集まって亡くなったあとのことを話すのも悪い気がするのも事実ですし、まあ仕方ないのかなと感じます。
今回の相談土地のいくつかの土地を店舗用地として貸していることがわかりました。
実は、土地を人に貸している場合、その土地の相続税評価額はガクンと下がります。しかし、これには大きな罠があります。それは「黙っていたら、税務署は減額してくれない」という事実です。
1. 借地権割合による「評価減」の衝撃
土地を他人に貸し、そこに借主が家を建てている場合、その土地を「底地（そこち）」と呼びます。地主様であっても、その土地を自由に使うことはできないため、相続税の計算上、価値を低く見積もることが認められています。
- 通常の土地： 評価額 100%
- 借地として貸している土地： 自用地評価額 × (1 – 借地権割合)
例えば、借地権割合が60%の地域であれば、地主様側の評価額は**残りの40%**で済みます。1億円の土地なら4,000万円の評価になるということです。この差は非常に大きいですよね。
2. 税務署は「自動計算」してくれない
ここが一番のポイントです。 相続税の申告は「自己申告制」です。税務署が親切に「ここは貸し出しているようですから、60%引いておきますね」と計算してくれることはありません。
もしこの「借地権割合による減額」を知らずに、通常の土地（自用地）として申告してしまえば、本来払わなくていいはずの多額の税金を納めることになってしまいます。
3. 「知っているか、知らないか」が分かれ道
今回の相談でも、この仕組みを適用したことで大変喜んでいただけました。 まさに「知っているのと知らないのとでは天地の差」が出るのが相続税の恐ろしさであり、対策のしがいです。
- 貸している土地の契約書は揃っているか？
- その地域の借地権割合は何%か？
- 正しく「底地」として評価を反映させているか？
これらを確認するだけで、相続税の総額が数千万単位で変わることも珍しくありません。
おわりに
プロの視点で「守る」相続を
今回は相続相談をしてくれたため、借地権割合があるということを地主様に説明することができました。そのためかなりの相続税額が減額でき喜ばれました。
他にも生前ならそれほどリスクもない提案もできたのですが、その時には出会いがなくて仕方ないことでした。
でも相続税が減額できて良かったです。
土地をお持ちの地主様にとって、資産を守ることは家族を守ることと同義です。 「うちは土地が多いから仕方ない」と諦める前に、まずはご自身の土地が正しく評価されているか確認してみませんか？