こんにちは、トクハラです。
今ちょっと仕事しているアパートが、築20年を超えてもなお、常に満室でどうしてだろうと考えてみました。
その自分なりに考えたことをまとめてみます。
まずそこのアパートは2LDKでそこそこ広い。ベランダが広くて、日当たりがいい。当たり前といえば当たり前なのかもしれません。でも家賃もそれなりに高いのです。それに木造で古くなっています。にもかかわらず満室です。
自分なりに考えたアパート経営の秘訣をまとめてみます。
1. 「利回り」よりも「定着率」：なぜ2LDKが強いのか？
投資効率（利回り）だけを見れば、戸数を増やせるワンルームの方が魅力的に見えるかもしれません。しかし、安定経営の鍵は「入居者にいかに長く住んでもらえるか」にあります。
ワンルーム vs ファミリー物件の比較
| 項目 | ワンルーム (1R/1K) | ファミリー (2LDK/3DK) |
| 主な入居層 | 単身者・学生 | 夫婦・子育て世代 |
| 引っ越しの軽快さ | 高い（新築が出ると移りやすい） | 低い（子供の学校などの制約） |
| 空室リスク | 入れ替わりが激しく、広告費がかさむ | 一度入ると長期入居が見込める |
| 経営の安定性 | 短期的な収益向き | 長期的な資産形成向き |
特に「小学校が徒歩圏内にある」という条件は、ファミリー層にとって最強の引き止め要素になります。子供が卒業するまでは、多少建物が古くなっても引っ越さない理由があるからです。
2. 物理的な「安心感」が差別化を生む
築年数が経っても入居者が離れない物件は、住む人の「心理的ハードル」をうまく取り除いています。
- 広々としたベランダ： 洗濯物が多いファミリー層にとって、広いベランダは必須条件です。
- 1階でも安心のセキュリティ： ベランダの壁を高く設計することで、外部からの視線や侵入を防ぎます。1階の防犯性の高さは、競合物件との大きな差別化ポイントになります。
- 構造の信頼性（RC造）： テナント（特に飲食店）などの場合は、木造よりも鉄筋コンクリート（RC造）の方が好まれます。火災リスクへの耐性や騒音問題への強さが、長期的な安心感に繋がります。
3. 「圧倒的な敷地面積」という絶対的指数
よくある「200〜300坪に1棟」というアパート経営。もちろん悪くはありませんが、安定感という点では「広い敷地（1,000坪クラス）」には及びません。
なぜ広い敷地が有利なのか？
敷地が広ければ、同じ敷地内に複数棟（例えば3棟）を建てることが可能です。これにより、1棟で空室が出るインパクトを他の棟でカバーできるため、収入の波が非常に穏やかになります。
3棟あれば、それぞれの棟の日当たりを最適化したり、棟の間にゆったりとした駐車場などを設けることもでき入居者が訪れたときに第一印象がよくなります。
この「広さ」こそが、時間が経過しても変わることのない絶対的な競争力（指数）となるのです。
では狭い敷地しかない場合、アパート業者からワンルームをキチキチ建築することを勧められた場合はどうでしょうか？
もしかしたら建築しないほうが良いかもしれません。第三者のセカンドオピニオンを聞くことも大切です。
まとめ：流行に左右されない「本質」への投資
築20年で満室のアパートが証明しているのは、「入居者のライフスタイルに深く根ざした設計」がいかに強いかということです。
- ターゲット： 簡単に引っ越さないファミリー層を狙う。
- 設計： 広いベランダとプライバシー（高い壁）を確保する。
- 立地と規模： 学校の近さと、収入を安定させる敷地の広さを持つ。
目先の利回りに惑わされず、20年先を見据えた「選ばれ続ける物件」を目指すこと。それがアパート経営を成功させる本質かもしれません。
広い敷地の方がいいことについては、また今度説明してみます。
この辺りは立地の関係もあり一概には言えないこともあります。