こんにちは、トクハラです。
国道沿いに土地をお持ちの地主様から、「コンビニエンスストアを建てませんか？」という提案を受けた際、必ずと言っていいほど悩まれるのが「どのチェーンに貸すべきか」という問題です。
特に業界最大手の「セブン-イレブン」と、追随する「ファミリーマート」。 どちらも魅力的なテナントですが、長年この業界に携わっている私から見ると、地主様（貸す側）に対する「契約スタンス」には天と地ほどの違いがあります。
今回は、表面的なブランド力だけでなく、地主様が背負うリスクの観点から両社を比較します。
1. セブン-イレブン：高収益だが「移転リスク」への警戒が必要
【メリット：圧倒的な収益力】 業界最大手であるセブン-イレブンは、1日当たりの平均売上（日販）が業界トップです。 一般的に、コンビニの月額賃料は「日販の約3日分」が目安と言われています。そのため、単純な賃料収入だけを見れば、セブン-イレブンの方が高くなる傾向にあります。 「セブンでないと利用しない」という固定客やトラックドライバーも多く、集客力は抜群です。出店基準も厳しいため、オファーが来ること自体が土地のポテンシャルを証明しているとも言えます。
【デメリット：最大のリスクは「移転」と「更地返還」】 しかし、高収益の裏には大きなリスクがあります。それが「移転（リロケーション）」です。
セブン-イレブンはドミナント（集中出店）戦略を得意としますが、同時に「より良い立地への移転」も尻込みしません。 たとえ数百メートル先でも、より条件の良い土地が出れば、既存店を解体し、更地にして出ていってしまうことがあります。
ここで問題になるのが契約形態です。 セブン-イレブンへの賃貸は、多くの場合「事業用定期借地権（土地のみを貸す）」となり、建物は本部側が建てます。 撤退時には「建物を解体して更地で返す」という契約が基本となるため、地主様はこれを止めることができません。
更地になってしまうと、以下の「二重苦」が地主様を襲います。
- 固定資産税の急増: 建物がなくなると、土地の固定資産税・都市計画税の軽減措置が外れ、税額が跳ね上がります。
- 後継テナントの誘致難: 建物がないため、次のテナントにはまた「建築費」を負担してもらわなければならず、客付けのハードルが一気に上がります。
せっかく調整区域で農地転用などの手続きや工事費をかけて宅地にしたのに、数年で更地に戻され税金だけが高くなる……そんなリスクも含んで検討する必要があります。
2. ファミリーマート：柔軟性と「建物が残る」資産メリット
【メリット：建物が地主の資産になる】 一方、ファミリーマートは業界2位ですが、地主様に対して柔軟な姿勢を持っています。 最大の特徴は、「建設協力金方式」の提案が多い点です。これは本部から建築費を無利息などで借り入れ、地主名義で建物を建てる方式です。
もし仮に撤退することになっても、「建物は地主様のもの」として残ります。 これは非常に大きなリスクヘッジになります。最近では、コンビニの跡地（居抜き物件）は、中古車販売店、トレーニングジム、コインランドリー、葬儀場など、初期費用を抑えたい他業種からの需要が高まっています。 「箱（建物）」さえあれば、次のテナントはすぐに見つかる可能性が高いのです。
【最近の傾向：ブランド力の差は縮まっている？】 以前はセブン-イレブン一強の時代でしたが、上げ底弁当などでセブンイレブンの集客力が以前ほど強くない気がします。 消費者目線でも、以前ほどのブランド格差は感じられなくなってきており、賃料面でもセブンと比較してそこまで大きな遜色はありません。
結論：あなたの土地は「どちら」に向いているか？
もし、所有されている土地が「誰が見ても超一等地」であれば、セブン-イレブンの高い賃料収入を狙うのも一つの正解です。 しかし、土地の形状が少し変則的であったり、長期的な資産形成（建物を残したい）を重視されたりする場合は、コインランドリー併設などの柔軟な設計ができ、建物が手元に残るファミリーマートの方が、長い目で見て安心できるパートナーになる可能性があります。
重要なのは「契約の中身」です。 提案されているのは「事業用定期借地権（土地だけ貸す）」なのか、「建設協力金方式（建物も建てる）」なのか。 また、前面道路の間口の広さは十分か、たばこの販売許可は取れるかなど、調査すべきポイントは多岐にわたります。
弊社は特定のコンビニチェーンの出先機関ではありません。 だからこそ、どちらの看板を掲げるのが地主様にとって最大の利益になるのか、フラットな目線で、リスクを含めた「本音の提案」が可能です。
東広島市近辺でコンビニ活用で後悔したくない地主様、まずは一度ご相談ください。 初回相談は無料です。土地の資料をお持ちいただければ、その場で簡易的な診断も可能です。
その契約、ハンコを押す前に ／ まずはセカンドオピニオンとしてご相談ください 【相談は無料】