こんにちは、トクハラです。
今日は、ロードサイドの土地を持っている地主様に、コメダ珈琲店もありかなと考えましたのでその理由をブログにまとめました。
「スタバ」か「コメダ」か？土地活用の科学的分析
1. 「駅前」を狙うスタバ、「住宅街」を狙うコメダ
まず、両者の出店戦略の違いを「商圏」という視点から見てみましょう。
- スターバックス（都市・動線型）：主なターゲットは、通勤・通学路にいる「移動中の人々」です。そのため、駅前やオフィス街の超一等地にこだわります。地主様からすれば、非常に高い賃料が期待できる一方、景気変動やリモートワークの普及といった「昼間人口」の変化に売上が左右されやすいリスクがあります。
- コメダ珈琲店（生活・拠点型）：狙うのは「夜間人口（＝そこに住んでいる人）」です。住宅街の入り口や、生活道路沿いに出店します。生活圏内にあるため、不況時でも客足が落ちにくく、「安定した長期賃貸借」を望む地主様にとっては、リスクヘッジが効いた投資先となります。
2. 敷地面積の秘密：なぜ「300坪」以上必要なのか？
コメダの出店条件を見ると、「敷地面積300坪〜450坪」という数字が並びます。一見すると広く感じますが、これには明確な理由があります。
- 建物（店舗）： 約50〜70坪
- 駐車場： 30台以上（250〜350坪）
コメダにおいて、駐車場は単なる付帯設備ではなく「集客の心臓部」です。
郊外の地主様にとって、駅から遠い土地は活用が難しいもの。しかし、コメダは「車で数分」の距離に住む住民をターゲットにするため、駅から離れた広大な土地こそが「お宝物件」に変わります。広い駐車場は、運転に不慣れな高齢者層や、子連れママ層の「停めやすさ＝心理的ハードル」を下げ、リピート率を科学的に向上させます。
具体的には大きな団地の入口付近は出店してくれやすくなります。
コメダ珈琲店が考える点は下記二点です。
1-ファミリー層がいること
2-シニア層がいること
コメダ珈琲店は、回転率は滞在時間の割に悪くありません。
それはスタバなどが昼食や夕方にお客が固まりその回転率を挙げなくてはいけない一方で、午後2-3時は空きができます。しかしコメダ珈琲店にはその時間でもお客がいます。
結果として、1日でのユーザー数は、長い店舗滞在時間でも回転率は悪くないのです。
3. なぜコメダのオーナーは「やる気」が違うのか？
土地を貸す際、借主（テナント）が繁盛し続けてくれるかどうかは死活問題です。コメダのフランチャイズ契約には、他社にはない「オーナーを本気にさせる仕組み」があります。
業界の常識を覆す「固定ロイヤリティ」
多くのチェーン店は、売上の3〜5%を本部に支払う「歩合制」です。しかし、コメダは「1席あたり月額約1,500円」という固定額制を採用しています。
$$オーナーの利益 ＝ (売上 － 経費) － 固定ロイヤリティ$$
売上が上がっても本部に支払う額が変わらないため、頑張って売上を上げた分だけ、オーナーの利益が増える構造になっています。この強力なインセンティブが、スタッフの質の向上や、地域に愛される店づくりに直結し、結果として「地主様への安定した賃料支払い」を支えているのです。
4. 「シロノワール」がもたらす高い収益性
地主様が心配される「倒産リスク」についても、商品力から分析できます。
コメダの代名詞「シロノワール」は、実は非常に原価コントロールに優れた商品です。デニッシュパンとソフトクリームという「空気（体積）」をうまく活用した構成により、お客様には圧倒的なボリューム（満足度）を提供しつつ、店舗には高い利益を残します。
この「高い利益率」×「シェアによる複数ドリンク注文」という数理モデルが、店舗の経営基盤を盤石にしています。
コメダ珈琲店の出店規則について
またコメダ珈琲店は、ドミナント効果を狙って集中出店することはありません。
同社の競合を必ず避ける地点に出店します。
95％がフランチャイズですので、そのオーナーを大切にする。
そういった姿勢は、コンビニとは少し違うというイメージです。
それができるのもコンビニのようにロイヤリティ収入以外にも、自社のパンやコーヒーを買ってもらって利益を出す！という仕組みができているからです。
コメダ珈琲店のパンは自社で製造しています。そのためロイヤリティも低く設定でき、それがオーナーのやる気を上げるという好循環が生まれています。
この仕組みは面白いと思います。
まとめ：あなたの土地を「地域のリビング」へ
スターバックスが「洗練された都会の刺激」を提供する場なら、コメダ珈琲店は「地域住民の安らぎの拠点」です。
地主様にとってのメリット：
1-駅から遠い広大な土地（300坪〜）を有効活用できる。
2-景気に左右されにくい「住宅街商圏」で安定経営。
3-オーナーのやる気を引き出す契約構造により、撤退リスクが低い。
弊社はコメダ珈琲店などの店舗もご紹介できます。まずは無料相談からお申し込みください。