こんにちはトクハラです。
先日、呉へ向かう県道沿いで、約1000坪以上もの広大な土地が住宅用地として造成されているのを見かけました。25〜30軒ほどの家が建っていました。
正直な感想を言えば、「もったいない……」。
その場所は交通量が多い県道に面しており、広さも接道距離も十分。立地条件からすれば、間違いなく「コンビニエンスストア」などの商業施設を誘致すべき場所だったからです。
なぜ「住宅地」になってしまったのか？
その土地には、一般の方が販売は難しいだろうと考える理由がありました。
- 道路より地盤が3mほど低い
- 交差点付近は地盤が低く日当たりがあまり良くない（他は良い）
一見すると「住宅には向かない、条件の悪い土地」に見えます。地元の不動産屋さんに相談した際も、「ここは住宅地として細かく割って売るしかないですね」という提案になったのでしょう。
土木設計の視点で見れば「3mの段差」はチャンスだった
重要になるのが、「造成費用（コスト）と収益のバランス」です。
確かに、道路より3m低い土地を道路と同じ高さまで上げるには、大がかりな擁壁（ようへき）工事が必要です。実際今回の宅地造成工事も交差点付近は一段下がる設計にしていました。（南ひな壇のため日当たりに問題はない）
- 一般住宅の場合： 擁壁コストが跳ね上がると、土地の売値に転嫁できず、採算が合いません。
- コンビニ（店舗）の場合： 初期投資でしっかりした擁壁を造っても、その後の賃料収入（例えば月額70万〜80万円など）で十分に回収が可能です。
- しかもコンビニからの賃料の提案書があれば銀行から融資も可能です。銀行は評価価格や路線、収益から融資額を出すのは得意分野です。
「目的」によって、かけられる造成費用の限界値は全く異なります。 住宅のプロには「住宅の計算」しかできませんが、私たち土木設計のプロは「その土地をどう作り変えれば、どの用途に最適化できるか」を計算します。
不動産業者は「自分の得意な土俵」でしか話さない
当たり前ですが相談した不動産業者が「建売業者」や「宅地造成業者」であれば、自分たちが一番利益を出しやすい「住宅地」としての活用法しか提案しません。
コンビニを建てて地主様が安定した賃料を得る形になれば、自分たちの「土地を転売して利益を出す」という仕事がなくなってしまうからです。
「出会い」が土地の運命を決めてしまう
今回のケースも、もし最初に「しがらみのない第三者」や「土木設計業者」に相談していれば、その土地は今頃、数十年にわたって安定収益を生む優良資産になっていたかもしれません。
土地活用を考えるなら、まずは「設計のプロ」へ
土地の価値は、表面上の見た目（日当たりや高低差）だけで決まるものではありません。「土木技術でどう加工し、どの出口（用途）につなげるか」をきちんと考えるだけで、土地を売って税金払って終わりだけの土地が優良資産となります。
- 地元の不動産屋さんに相談する前に。
- ハウスメーカーの営業マンに判を押す前に。
まずは、何の制約もない「設計の専門家」に、その土地の本当のポテンシャルを聞いてみるのがいいと思います。
私たちは、地主様の利益を第一に考え、土木の知見から最適な土地の使い方をご提案します。
あなたの土地には、まだ気づかれていない価値が眠っているかもしれません。
「この段差がある土地、何かに使えない？」といった些細なご相談から承ります。お気軽にお問い合わせください。